Stawka VAT na sprzedaż domów jednorodzinnych

Wybudowaliśmy domki jednorodzinne. Niektóre z nich mają powierzchnię przekraczającą 300 m². Jaką stawkę VAT należy stosować przy ich sprzedaży?

Dostawa, budowa, remont, itp. obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym opodatkowana jest według stawki 8%. Wynika to z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT. Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się jednak:

1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;

2) lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

Jeżeli zatem podatnik sprzedaje domki jednorodzinne (tj. obiekty budownictwa mieszkaniowego) o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 300 m², sprzedaż tę powinien opodatkować według stawki 8%. Natomiast jeżeli domki te mają większą powierzchnię - stawka 8% może być zastosowana tylko do części podstawy opodatkowania, jaka odpowiada udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy o VAT).

Uwaga! Do gruntu (działki) sprzedawanego łącznie z budynkiem należy zastosować stawkę VAT właściwą dla tego budynku (bez względu na wielkość działki). Najlepiej zatem wartość gruntu uwzględnić w wartości netto transakcji, a dopiero potem ustalić podstawę opodatkowania i kwotę VAT.

Zaznaczamy, że niekiedy sprzedaż budynku czy budowli może być zwolniona z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT. Zwolnienia te nie mają jednak zastosowania przy sprzedaży nowych budynków. Nie mogą być zatem stosowane w omawianej sprawie.

Ustalenie powierzchni użytkowej budynku

Przepisy ustawy o VAT nie zawierają definicji pojęcia "powierzchnia użytkowa". Stąd w praktyce pojawiają się wątpliwości, jakimi kryteriami należy się kierować ustalając tę powierzchnię. Organy podatkowe uznają najczęściej, że przy określaniu powierzchni użytkowej należy kierować się definicją takiej powierzchni zawartą w obowiązującej Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Do tego aktu odwołuje bowiem art. 41 ust. 12a, czy też art. 2 pkt 12 ww. ustawy. Tak uznał przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 19 grudnia 2014 r., nr IBPP2/443-927/14/ICz.

Sądy natomiast zazwyczaj uznają, że skoro ustawodawca nie zdefiniował pojęcia powierzchnia użytkowa, podatnicy mają pełną dowolność w sposobie jej ustalenia. Podatnicy wskazują jednak, że przedsiębiorstwa budowlane na wszelkich etapach swojej działalności (w tym - przy ustalaniu ceny m²) posługują się definicją powierzchni użytkowej zawartą w nieobowiązującej już Polskiej Normie PN-70/B-02365 "Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru" (norma ta została wycofana po ustanowieniu normy PN-ISO 9836:1997). W związku z tym sądy ostatecznie zgadzają się na uwzględnianie tej normy także przy ustaleniu podstawy opodatkowania i właściwej stawki VAT dla dostawy nieruchomości mieszkalnych. Tak uznał NSA w wyrokach z 8 maja 2013 r., sygn. akt I FSK 852/12 i I FSK 888/12, z 23 maja 2013 r., sygn. akt I FSK 953/12 i z 21 listopada 2013 r., sygn. akt I FSK 1719/12. W tym ostatnim wyroku czytamy:

"(…) w sytuacji, gdy ustawodawca nie zdefiniował pojęcia "powierzchnia użytkowa" dla prawidłowego stosowania art. 41 ust. 12b u.p.t.u., stanowiącego istotne kryterium dla stosowania obniżonej lub podstawowej stawki podatku od towarów i usług, to tym samym wybór stosowanej definicji powierzchni użytkowej dla potrzeb stosowania tego przepisu, pozostawiono w gestii podatników, którzy w takiej sytuacji mogą posłużyć się każdą normatywnie określoną metodą ustalenia takiej powierzchni, w tym z zastosowaniem norm stosowanych w budownictwie, o ile będzie ona adekwatna do rodzaju obiektu, dla którego ma być zastosowana. (…)

Skarżąca, jak podała we wniosku o wydanie interpretacji, na potrzeby własnej działalności na wszystkich etapach budowy stosuje normę PN-70/B-02365. Racjonalnym jest więc jej dążenie do zastosowania tych samych zasad przy ustalaniu, czy przekroczone zostały limity warunkujące zastosowanie obniżonej stawki podatku. (…)"