Stawka VAT przy refakturowaniu mediów

Wynajmuję innemu podmiotowi lokal użytkowy. Najemcy wystawiam fakturę za czynsz oraz oprócz tego obciążam go kosztami zużycia wody, ścieków. Jaką stawkę VAT powinienem zastosować przy refakturowaniu tych usług?

W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Wynika to z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT.

Tak więc podmiot świadczący daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi.

Ponadto, jak wskazano w art. 30 ust. 3 ustawy o VAT, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.

W praktyce najczęściej refakturowanie jest stosowane w przypadku najmu nieruchomości, gdy wynajmujący przenosi koszt nabycia mediów na najemcę. Organy podatkowe uznają, że w sytuacji gdy z umowy najmu wynika, iż oprócz czynszu najemca ponosi opłaty za media związane z korzystaniem z lokalu, wynajmujący do podstawy opodatkowania powinien wliczyć koszty dodatkowe (koszty mediów). Tak więc powinny być opodatkowane taką samą stawką VAT, jaką opodatkowany jest najem.

Inne stanowisko natomiast prezentują sądy administracyjne. NSA w wyroku z dnia 31 maja 2011 r., sygn. akt I FSK 740/10, uznał, że wynikające z eksploatacji lokalu przez najemcę opłaty za media powinny być ujmowane do podstawy opodatkowania jako składniki czynszu z tytułu usługi najmu, na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, chyba że z umowy najmu zawartej pomiędzy wynajmującym a najemcą wynika jednoznacznie, że opłaty te (wszystkie lub niektóre) na podstawie art. 30 ust. 3 ustawy o VAT są regulowane przez najemcę na rzecz wynajmującego w sposób odrębny od czynszu.

Takie samo stanowisko zaprezentował WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 17 maja 2013 r., sygn. akt I Sa/Wr 277/13 (orzeczenie nieprawomocne). Jak wyjaśnił WSA, w okolicznościach sprawy brak było podstaw do przyjęcia, że dwa świadczenia (czynsz najmu i opłaty za media) są ze sobą powiązane w sposób ścisły, w sytuacji gdy w umowie najmu strony odrębnie uregulowały wynagrodzenie za możliwość korzystania z lokalu oraz należności za inne świadczenia realizowane przez wynajmującego.

Moim zdaniem stanowisko sądów należy uznać za słuszne. W sytuacji gdy umowa najmu przewiduje odrębną formę rozliczeń mediów oraz czynszu to uzasadnione jest ich refakturowanie według stawek wynikających z pierwotnie wystawionych faktur. Warto także przypomnieć, że na temat rozliczania mediów związanych z usługą najmu wypowiedział się TSUE w wyroku z dnia 27 września 2012 r., w sprawie C-392/11. TS uznał, że o rozliczaniu usług dodatkowych łącznie z usługą najmu (w ramach kompleksowego świadczenia) decydują zapisy umowy, np. przyznające najemcom nie tylko prawo do korzystania z lokalu, lecz także prawo do uzyskania dodatkowych świadczeń. Ciężar oceny, czy w danej sytuacji mamy do czynienia z jednym świadczeniem, czy też z odrębnie opodatkowanymi usługami dodatkowymi związanymi z umową najmu, Trybunał przeniósł na sądy krajowe, które powinny analizować umowę i związane z nią okoliczności.