Stawka VAT na przebudowę budynku

Spółka wykonuje roboty budowlane w lokalach użytkowych (biurach) w celu ich adaptacji na lokale mieszkalne. Jaką stawkę VAT należy zastosować do tych robót?

Regulacja zawarta w ustawie o VAT w art. 41 ust. 12 umożliwia stosowanie preferencyjnej - 8% stawki VAT w przypadku dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, o których mowa w art. 41 ust. 12a-12c tej ustawy.

Przez budownictwo to rozumie się:

• obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz
• lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

Natomiast do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się domów jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m², oraz mieszkań, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy przez obiekty budownictwa mieszkaniowego należy rozumieć budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11, czyli:

• budynki mieszkalne jednorodzinne - 111,
• budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe - 112,
• budynki zbiorowego zamieszkania - 113.

Wskazać należy, że na temat wysokości stawki podatkowej, w sytuacji gdy budynek (lokal) użytkowy, na podstawie pozwolenia na budowę zmienia swoje przeznaczenie i po przeprowadzeniu stosownych prac staje się budynkiem (lokalem) mieszkalnym na łamach Poradnika VAT pisaliśmy kilkakrotnie. Stwierdzaliśmy, iż ustalając stawkę VAT należy brać pod uwagę efekt prowadzonych prac, a nie klasyfikację nieruchomości w momencie ich rozpoczęcia. Jeżeli z decyzji o pozwoleniu na budowę wynika, iż projekt przebudowy budynku użytkowego na budynek mieszkalny (dział 11 PKOB) został zatwierdzony, stawialiśmy tezę, iż nie ma przeszkód, aby zakwalifikować roboty budowlane do związanych z budownictwem mieszkaniowym i opodatkować je obniżoną do 8% stawką VAT.

Podobne stanowisko zaprezentował Minister Finansów w interpretacji indywidualnej z dnia 28 lutego 2013 r., nr PT8/033/18/131/SBA/11/PT-1024/RD-13934, którą zmienił wcześniejszą interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 5 listopada 2010 r., nr ILPP2/443-1278/10-2/JK. Czytamy w niej m.in., że: "(…) dla określenia właściwej stawki podatku VAT na usługi budowlane związane z przebudową i rozbudową obiektu budowlanego (lub jego części) uzasadnione jest odniesienie się do statusu obiektu budowlanego (jego części), który ma być efektem inwestycji.

Stawka preferencyjna - 7% (obecnie stawka ta wynosi 8% - przyp. redakcji) będzie zatem miała zastosowanie wówczas, gdy w wyniku przebudowy (rozbudowy) obiekt budowlany jej poddany będzie się kwalifikował do budynków mieszkalnych (dział 11 PKOB), przy czym klasyfikacja i zmiana przeznaczenia musi mieć odzwierciedlenie w stosownej dokumentacji (np. w zawartych umowach, czy też w decyzji o pozwoleniu na budowę). (…)"

Minister Finansów podkreślił przy tym, że gdyby przedmiotowe roboty budowlane dotyczyły również infrastruktury towarzyszącej, do tej części robót zastosowanie znalazłaby stawka podstawowa.

Analogiczne stanowisko do przedstawionego powyżej zajął również Minister Finansów wydając zmianę interpretacji indywidualnej dnia 26 lutego 2013 r., nr PT8/033/89/195/SBA/ 13/RD-12031.

W sytuacji gdy podejmowane są prace budowlane w istniejącym budynku, o wysokości stawki podatkowej powinna decydować nie klasyfikacja obiektu w momencie rozpoczęcia wykonywania tych prac, lecz klasyfikacja właściwa dla obiektu w momencie ich zakończenia. Jeśli zatem budynek użytkowy jest "przerabiany" na budynek mieszkalny, co wynika ze stosownych dokumentów, wówczas należy zastosować stawkę właściwą dla obiektów objętych społecznym programem mieszkaniowym.