Sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu

W lipcu 2013 r. będę dokonywał sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym znajduje się budynek. Jestem czynnym podatnikiem VAT. Czy transakcja ta podlegać będzie opodatkowaniu VAT? Jaką stawkę VAT, należy zastosować?

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Opodatkowaniu VAT podlega także zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, co wynika z art. 7 ust. 1 pkt 7 tej ustawy. W zależności od tego, czy przedmiotem zbycia jest grunt zabudowany, czy też nie, w odmienny sposób ustala się moment powstania obowiązku podatkowego.

W przypadku dostawy gruntów niezabudowanych (również dla dostawy, której przedmiotem jest prawo wieczystego użytkowania gruntów), obowiązek podatkowy w VAT powstaje na zasadach ogólnych, czyli z chwilą wydania towaru, a jeśli dostawa powinna być potwierdzona fakturą - z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż 7. dnia od dnia wydania. Nie ma przy tym znaczenia moment otrzymania zapłaty.

Natomiast w sytuacji przedstawionej w pytaniu, gdzie mamy do czynienia ze zbyciem prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego, zastosowanie znajdzie przepis art. 19 ust. 10 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania. Ponieważ wartości prawa wieczystego użytkowania nie wyodrębnia się z podstawy opodatkowania, a zatem zbycie tego prawa opodatkowane jest w tym samym momencie co dostawa budynków, budowli lub ich części. Oznacza to, że prawo wieczystego użytkowania sprzedawane wraz z obiektem budowlanym opodatkowane jest z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później niż 30. dnia od dnia wydania (czyli podpisania aktu notarialnego).

Z przepisów § 7 ust. 7 pkt 1 i § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia w sprawie VAT wynika, że zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli:

podlega opodatkowaniu według stawki 8% - w sytuacji gdy budynki te lub budowle albo ich części opodatkowane są stawką 8%,
korzysta ze zwolnienia z VAT - jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Jeżeli natomiast sprzedawany obiekt budowlany opodatkowany jest stawką podstawową, wówczas- na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT - zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym obiekt ten jest posadowiony również podlega opodatkowaniu stawką podstawową.

Reasumując

W sytuacji gdy mamy do czynienia ze sprzedażą budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków czy budowli, sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym obiekty te są posadowione należy opodatkować według stawki właściwej dla sprzedawanego budynku, budowli lub ich części.