A A A

Biuletyn Informacyjny dla Służb Ekonomiczno - Finansowych nr 28 (1071) z dnia 1.10.2020

Refakturowanie mediów - stawka VAT

Jestem czynnym podatnikiem VAT. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej zajmuję się wynajmem lokali użytkowych. Jaką stawkę VAT powinienem zastosować w przypadku refakturowania wody na najemców, jeżeli jest ona rozliczana ryczałtowo (jako iloczyn ceny netto stosowanej przez wodociągi oraz ilości metrów zadeklarowanych przez najemcę w zawartej umowie najmu)?

W sytuacji opisanej w pytaniu, dokonując refakturowania wody na najemców, Czytelnik ma prawo stosować stawkę VAT w wysokości 8%.

Zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, jeżeli podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Przepis ten ma zastosowanie m.in. w przypadku obciążania kosztami mediów najemców. Mianowicie w przypadku wynajmu lokalu, strony umowy często przyjmują odrębne rozliczanie kosztów mediów od usługi najmu, tj. refakturowanie mediów na najemcę, który faktycznie z nich korzysta.

Media jako świadczenie odrębne od najmu

Co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania VAT powinno być traktowane jako odrębne i niezależne. Jednak w sytuacji, gdy kilka świadczeń obejmuje, z ekonomicznego punktu widzenia, jedną czynność, czynność ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Zatem z ekonomicznego punktu widzenia, czynności nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzą jedną czynność złożoną, obejmującą kilka świadczeń pomocniczych. Jeżeli jednak w skład świadczenia wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu czynności złożonej.

Początkowo organy podatkowe uznawały, że media należy traktować jako element usługi głównej i opodatkowywać je łącznie z usługą najmu. W wyroku z dnia 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 TSUE uznał jednak, że sposób rozliczenia VAT od mediów zależy od umowy łączącej strony. Jeżeli najemca ma możliwość wyboru dostawcy mediów, czy sposobu korzystania z mediów, a kosztami mediów obciążany jest według faktycznego ich zużycia, to usługę najmu i dostawę mediów można traktować jak odrębne świadczenia. Natomiast, jeżeli elementy transakcji są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny, wówczas świadczenie należy potraktować jako kompleksowe i opodatkować łącznie, jedną stawką VAT.

Obecnie organy podatkowe uwzględniają stanowisko TSUE i uważają, że media towarzyszące usłudze najmu nieruchomości powinny być uznawane za odrębne świadczenia - jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia (np. wówczas, gdy zużycie mediów jest rozliczane odrębnie, w oparciu o wskazanie liczników lub powierzchnię nieruchomości).

Ryczałtowe rozliczanie zużycia wody

Do sytuacji analogicznej jak opisana przez Czytelnika odniósł się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 5 czerwca 2020 r., nr 0113-KDIPT1-3.4012.142.2020.2.MWJ.

Organ podatkowy uznał, że skoro podatnik obciąża najemców wynajmowanych pomieszczeń na podstawie faktycznego zużycia wody stosownie do wskazań zainstalowanych liczników lub kwotą ryczałtu (liczonego jako iloczyn ceny netto, obowiązującej u świadczeniodawcy i ilości metrów zadeklarowanej w zawartej umowie najmu), to najemcy mają możliwość decydowania o wielkości zużycia wody (poprzez osobiste podejście do ilości zużywanej wody). Tym samym, towarzyszącą usłudze najmu pomieszczeń czynność dostawy wody należy uznać za odrębną i niezależną od samej czynności najmu. Nie tworzy ona bowiem obiektywnie jednego, niepodzielnego świadczenia, tj. nie stanowi kompleksowej usługi najmu pomieszczeń. W konsekwencji powyższego, przeniesienie przez podatnika kosztów wody na najemców powinno być traktowane tak, jakby to podatnik sam świadczył tą czynność na rzecz najemców i należy ją opodatkować stawką właściwą dla tych "mediów". W interpretacji czytamy:

"(...) w przypadku wynajmu pomieszczeń podmiotom gospodarczym, który opodatkowany jest 23% stawką podatku VAT, usługi dostawy wody - rozliczane na podstawie odczytów z indywidualnego licznika wody lub kwoty ryczałtu (ustalonej jako iloczyn ceny netto, obowiązującej u świadczeniodawcy a ilością metrów zadeklarowaną w zawartej umowie najmu) powinny być opodatkowane według stawki właściwej dla ww. dostaw, a nie dla usługi najmu pomieszczeń.

(...) skoro usługa dostarczania wody mieści się w klasyfikacji statystycznej PKWiU 36.00.20.0 - usługi związane z uzdatnianiem i dostarczaniem wody za pośrednictwem sieci wodociągowych, to ww. usługa korzysta z preferencyjnej, tj. 8% stawki podatku VAT. (...)"