Gazeta Podatkowa nr 78 (1744) z dnia 28.09.2020

Stawka VAT na roboty budowlane związane z przebudową domu

Właściciel domu jednorodzinnego o powierzchni użytkowej 290 m² zamierza go powiększyć poprzez jego nadbudowę. Dzięki tej rozbudowie powstaną dwa odrębne mieszkania. Jedno mieszkanie będzie miało 150 m² a drugie - 270 m². Jaką stawkę VAT należy zastosować do prac budowlanych związanych z tą rozbudową?

Stawkę VAT w wysokości 8% stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Przez budownictwo to rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w PKOB w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także mikroinstalację, o której mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o odnawialnych źródłach energii (Dz. U. z 2020 r. poz. 261 ze zm.) funkcjonalnie z nimi związaną.

Obiekty budownictwa mieszkaniowego zostały natomiast zdefiniowane w art. 2 pkt 12 ustawy o VAT (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 ze zm.) jako budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w dziale 11 PKOB. W dziale tym wskazano:

• budynki mieszkalne jednorodzinne - PKOB 111,
   
• budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe - PKOB 112,
   
• budynki zbiorowego zamieszkania - PKOB 113 - klasa ta obejmuje m.in. domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych, np. domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka.

Przy czym pamiętać należy, że na podstawie art. 41 ust. 12b ustawy o VAT w budownictwie objętym społecznym programem mieszkaniowym obowiązują limity powierzchni użytkowej. Dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych limit powierzchni użytkowej wynosi 300 m², zaś dla lokali mieszkalnych 150 m². Przekroczenie tych limitów powoduje, że 8% stawkę VAT stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Podkreślić należy, że przepisy o VAT nie zawierają definicji powierzchni użytkowej oraz nie odsyłają do innych aktów prawnych ani norm budowlanych. Zdaniem Dyrektora KIS wyrażonym w interpretacji indywidualnej z dnia 13 sierpnia 2019 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.292.2019.1.KO, można posługiwać się każdą normatywnie określoną metodą ustalenia takiej powierzchni. Pojęcie powierzchnia użytkowa występuje m.in. w ustawie:

• o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1170 ze zm.),
   
• o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2019 r. poz. 1813 ze zm.),
   
• o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 611),
   
• w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie PKOB (Dz. U. z 1999 r. nr 112, poz. 1316 ze zm.).

Zdaniem organu, celem skorzystania z 8% stawki VAT podatnicy są uprawnieni do wyliczenia powierzchni użytkowych w oparciu o jedną z normatywnych definicji, która umożliwi obliczenie tej powierzchni zarówno budynków mieszkalnych, jak i lokali mieszkalnych. Wyliczenia powierzchni użytkowych można dokonać również w oparciu o normy stosowane w budownictwie, nawet jeżeli nie są obligatoryjne.

Tak więc w sytuacji wskazanej w pytaniu, moim zdaniem, należy przede wszystkim ustalić, czy roboty dotyczą budynku jednorodzinnego sklasyfikowanego w PKOB 111 czy budynku o dwóch mieszkaniach sklasyfikowanego w PKOB 112. Wówczas bowiem w inny sposób będzie się ustalało limity powierzchni użytkowej, o których mowa w art. 41 ust. 12b ustawy o VAT.