Jaką stawką VAT opodatkować najem nieruchomości?

Usługa najmu nieruchomości, co do zasady, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej 23%, z zastrzeżeniem dwóch wyjątków.

Pierwszy z nich został przewidziany w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Przepis ten nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych.

Z zacytowanego przepisu wynika natomiast, że dopiero zaistnienie trzech przesłanek, tj.:

świadczenie usługi na własny rachunek,
charakter mieszkalny nieruchomości oraz
mieszkaniowy cel najmu (który nie jest związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkaniem, a więc ze stałym interesem życiowym osoby wynajmującej lokal mieszkalny),

skutkuje zastosowaniem przedmiotowego zwolnienia. Niedopełnienie któregokolwiek z powyższych warunków wiąże się z obowiązkiem opodatkowania usługi najmu nieruchomości podatkiem VAT.

Drugi wyjątek od opodatkowania usług najmu 23% stawką podatku odnosi się do usług sklasyfikowanych do grupowania: PKWiU 55 (tj. do usług związanych z zakwaterowaniem), które podlegają opodatkowaniu 8% stawką podatku (poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT). Takie usługi świadczone są m.in. przez hotele, motele, pensjonaty i inne obiekty hotelowe, a także obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania.

Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług
dostępna jest w serwisie
www.klasyfikacje.gofin.pl

Obniżona stawka podatku w tym przypadku jest uzależniona od prawidłowej klasyfikacji statystycznej świadczonej usługi. Zasadą jest, że podatnik (usługodawca) sam dokonuje klasyfikacji wykonywanej usługi według zasad określonych w poszczególnych klasyfikacjach i nomenklaturach. W razie wątpliwości może zwrócić się do Ośrodka Klasyfikacji i Nomenklatur Urzędu Statystycznego w Łodzi (ul. Suwalska 29, 93-176 Łódź).

Spółka komunalna zarządza w imieniu gminy lokalami mieszkalnymi i użytkowymi. W jednym z budynków mieszkalnych spółka planuje wyremontować i wyposażyć mieszkanie z przeznaczeniem na "najem hotelowy". Z tego tytułu spółka jako wynajmujący będzie wykazywała sprzedaż opodatkowaną VAT. Korzystającymi z tego mieszkania będą zarówno osoby prywatne nieprowadzące działalności gospodarczej, jak również osoby prowadzące działalność gospodarczą. Czy spółka może odliczyć w 100% podatek VAT z tytułu remontów i wyposażenia tego mieszkania? Jaką stawką VAT opodatkowany będzie ten najem?

W sytuacji, gdy świadczone przez Czytelnika usługi najmu zostaną sklasyfikowane w grupowaniu PKWiU 55, jako "Usługi związane z zakwaterowaniem", to będą one opodatkowane obniżoną 8% stawką podatku. W przeciwnym razie (wykluczając, że mieszkanie to będzie wynajmowane na cele mieszkaniowe) będą podlegały opodatkowaniu według 23% stawki. Tym samym spółce będzie przysługiwało w całości prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z remontem i wyposażeniem przedmiotowego lokalu wykorzystywanego do działalności opodatkowanej VAT.