Sprzedaż domów w zabudowie bliźniaczej i szeregowej a VAT

Deweloper (czynny podatnik VAT) sprzedaje domy w zabudowie bliźniaczej i szeregowej. Poszczególne części zabudowy bliźniaczej/szeregowej mają własne wejścia, instalacje i będą oddzielnie wykorzystywane. Powierzchnia użytkowa całych budynków wynosi 320 m², a każdej z części - 160 m². Jaką stawkę VAT powinien on zastosować przy sprzedaży poszczególnych części w zabudowie bliźniaczej i szeregowej?

W sytuacji opisanej w pytaniu należy zastosować stawkę 8% VAT.

Uregulowania ustawy o VAT

Podstawowa stawka VAT wynosi 23%. Ustawodawca przewidział jednak pewne wyjątki. Przykładową stawkę 8% VAT stosuje się m.in. w odniesieniu do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (patrz: art. 41 ust. 12 pkt 1 ustawy o VAT).

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego (tj. budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11) lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 12 oraz obiekty sklasyfikowane w PKOB w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także mikroinstalację, o której mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz. U. z 2021 r. poz. 610), funkcjonalnie z nimi związaną. Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się jednak:

budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²,
lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej ww. limity, stawkę 8% VAT stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (z zastrzeżeniem dotyczącym robót konserwacyjnych).

Budynek w zabudowie bliźniaczej/szeregowej

W świetle ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.), budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Natomiast dział 11 PKOB obejmuje:

budynki mieszkalne jednorodzinne - m.in. domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu,
budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowych - m.in. domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach.

Z Objaśnień wstępnych do PKOB wynika ponadto, że w przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

Podsumowanie

W przypadku sprzedaży poszczególnych części domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej - mających własne wejścia, instalacje i oddzielnie wykorzystywanych - mamy do czynienia ze sprzedażą domu jednorodzinnego, a nie lokalu mieszkalnego. W konsekwencji powyższego, skoro powierzchnia użytkowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych nie przekracza 300 m² (tu: wynosi 160 m²), to ich sprzedaż podlega opodatkowaniu stawką 8% VAT.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych Dyrektora KIS z 7 października 2019 r., nr 0112-KDIL2-2.4012.394.2019.2.AKR, z 14 lipca 2017 r., nr 0112-KDIL4.4012.131.2017.2.AR, z 7 czerwca 2017 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.133.2017.1.MT oraz Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 8 lutego 2017 r., nr 1462-IPPP3.4512.960.2016.1.IG i z 7 października 2016 r., nr 1462-IPPP1.4512.740.2016.1.AW.